新华网：楼市活跃度持续提升“沪九条”催热上海楼市

来源：新华网 2024年6月

标题：楼市活跃度持续提升“沪九条”催热上海楼市

新华网上海6月14日电（记者 郑钧天、张梦洁）上海5月27日出台“沪九条”，优化楼市调控政策。一石激起千层浪，端午假期楼市成交活跃，不少售楼处排起了长队。记者近日走访一二手房市场了解到，随着楼市新政持续优化，购房人群的惠及面逐步扩大，住房需求正集中释放。

端午楼市成交火爆 “红六月”可期

记者9日在位于宝山区南大板块的中环置地中心·润府看到，该楼盘第一天开启认购就有超过130组购房者提交申购材料。截至12日，该项目的认购组数已超430组，认购率超过150%。在前一天开启认购的嘉定区南翔“时代之城”，端午期间看房的人亦是络绎不绝，首日认购超过210组，截至目前，已有超过380组客户认购、认购率超过120%。

在中环置地中心·润府售楼处，一位置业顾问告诉记者，端午假期期间看房的人很多，尤其是假期头两天，销售人员接待不过来。

在嘉定区龙湖青云阙售楼处，购房者张先生表示，自己刚刚下定的房源很符合家庭居住条件的改善需求。“我们的月供能力足以覆盖房贷还款，原来手头上资金有限，够不到50%的首付比例，所以迟迟未入手。新政发布后，我的资金终于可以负担首付了，所以就趁着假期下定。”

华润华发时代之城售楼处门前排起长队。

售楼处门庭若市，置业顾问忙得抽不开身，这在上海新房市场上不是偶发现象。

“从购房者类型看，目前刚需和改善型需求都有，且需求十分旺盛。”浦东新区张江金茂府项目的销售负责人介绍说，“此次新政对于释放购房需求有一定作用，最近有不少因为刚刚放开了限购政策而来看房的客户。目前购房的主力是在张江工作的90后，他们买房不仅是考虑地段，对于楼盘品质和配套也有较高要求。”

二手房市场上，看房的人也明显多了起来。“‘端午’咨询量和成交量都多起来了。我们系统内这几天成交额排在前列的，近一半是来自外环内地区。”刚刚接待完客户的一位经纪人对记者说，相比“五一”，端午楼市明显回暖。

被称为“沪九条”的上海房地产市场新政落地实施以来，市场反应明显。记者从上海各大房产中介获悉，“沪九条”落地后的一周时间里，各区域二手房的带看量环比明显提升。一些之前还在犹豫不定的潜在买家开始主动预约卖家面谈，有的更是直接下定了购房决心。

机构数据显示，受5月27日上海“沪九条”楼市新政策落地驱动，端午假期上海二手房市场表现活跃。记者从多家中介机构了解到，相对于去年端午假期，今年二手房带看量及客户购买情绪均有大幅提升。根据上海链家提供的数据，端午节期间，二手房客户咨询量、带看量较新政前的日均上涨均为30%。德佑房地产中介一位业务员告诉记者，从政策出台后的端午假期看，看房者明显增多了，成交量小幅增长。

记者注意到，由于首付比例和贷款降低，住房消费升级的趋势比较明显。上海市民赵女士利用端午假期后两日走访了一些心仪的楼盘。新政出台后，由于购房门槛降低，原先打算买100平方米左右的她，选择了更大的改善户型。“本来一家人就是想改善自己的居住条件。现在首付门槛降低了，我们又有还款能力，为什么不给家人创造更好的居住条件呢？所以经过几天的考虑，我们决定从100平方米换成130平方米的户型。”

中原地产分析认为，随着楼市暖意不断释放，市场信心有望大幅提振，上海6月楼市值得期待。

“沪九条”释放刚需和改善型需求

从已出台的房地产政策来看，“沪九条”充分体现区域性、差异化和精准性，如降低非户籍人口社保年限，支持多子女家庭购房等，皆为应对新形势、满足居民家庭多元需求，扩大购房人群范围之举；降首付、降利率等政策则为购房人群降低了“上车”门槛，以充分释放刚需和改善型需求。

业内人士认为，“沪九条”有利于更好引导市场预期，增强市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。

——降低非户籍人口社保年限

上海5月27日将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限进行“五改三”，即从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；在五个新城以及南北转型等重点区域，则更为宽松：非沪籍人才购房“三改二”，即从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的非沪籍人才购房则继续执行“连续缴纳满1年及以上”。

“新政聚焦多措并举支持以新市民和青年家庭为主的合理住房需求。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿分析认为，缩短非沪籍居民家庭以及单身人士购房缴纳社会保险或个人所得税的年限，是优化住房限购政策的重要组成部分。

上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如表示，“沪九条”充分体现综合施策、精准施策的特征，包括优化供给、增加需求、保障民生等方面的政策措施，可更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

——支持多子女家庭购房

值得注意的是，上海明确支持多子女家庭合理住房需求，给两孩及以上家庭增加了一张“房票”。

崔光灿说，从政策来看，上海允许二孩及以上的多子女家庭在全域内增购1套住房；并优化了多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少其购房利息负担。

——降首付、降利率

“沪九条”保持了差异化住房信贷政策框架，包括进一步调降首付款比例和房贷利率下限，降低居民购房门槛、减轻房贷利息负担等。

目前，上海首套住房个人商贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，首付款比例下限调整为20%；二套住房个人商贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点，首付款比例下限调整为35%。上海还在中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等郊区实行差异化政策——二套住房个人商贷利率下限调整为LPR减25个基点，首付款比例下限调整为30%。

上海中原地产分析师卢文曦表示，新举措进一步优化了信贷政策，利率降低可以缓解月供负担。对于二套房的房贷利率从4.25%（非差异化地区）降低到3.9%。按最新利率计算，等额本息方式还款，贷款100万、30年，月供为4717元，总利息支出69.80万元，比原先分别减少约202元和7.3万元。

——住房公积金个人贷款额度大幅提升

为进一步发挥住房公积金个人贷款支持居民合理住房需求的作用，“沪九条”大幅提高了公积金贷款额度。

对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度从60万元调整至80万元，增幅超过30%；家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度从120万元调整至160万元，增幅亦超过30%。多子女家庭贷款购买首套住房，最高贷款额度在此基础上上浮20%政策不变，即最高可达192万元。对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整至130万元。

金融政策组合让购房者切实降低了购买成本。“一系列新举措进一步强化楼市企稳的心理预期，对刚需和改善型买家都释放出友好信号，预计6月楼市成交量有望企稳回升。”卢文曦说。

楼市活跃度持续提升 有望走出“淡季不淡”行情

上海房地产市场是全国楼市风向标。业内人士认为，上海及时调整限购措施，有利于进一步释放购房需求，稳定预期、提振信心，促进房地产市场平稳健康发展。

亲手制作一杯“零碳”咖啡、看一场前卫的沉浸展，或者逛个热闹的市集，也可以约上三五好友来一场篮球赛……近日，嘉定区“NEXUS理想之地”核心场域对公众开放，以“新新街口”的春熙集、新新所、鼓浪馆、陶然荟四大公共建筑为核心，这里开展的文化、艺术、休闲、运动等生活场景深受周边居民喜爱。

理想之地街景。

“公共服务配套先于住宅部分落地开放，是针对超大城市边缘和新城的城市活力不足、职住不均衡、生活氛围不浓厚等问题，通过创造更丰富的公共场景，让居民不用走出社区就可以享受和城市中心同等品质服务和生活配套。”上海万科有关负责人介绍说，“理想之地”在设计和建设过程中，始终以人的需求为核心，地块功能呈现高混合度的特色，让居民下楼步行10分钟的范围里，就可以满足80%以上的日常生活需求。

“一旦市场推出适配好产品，购房潜力将逐步释放。”李宇嘉分析说，目前居民改善居住条件的愿望强烈，上海商品住宅市场仍有潜力。他认为，上海等一线城市的房地产市场迟早会触底反弹，目前部分住宅销售不畅是在房价下跌预期恐慌的市场氛围中出现的过激反应。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰认为，“沪九条”积极响应了中央要求的“满足人民群众对优质住房的新期待、统筹消化存量与优化增量住房”的新时期房地产发展目标。他预计，房地产新政会产生一定的“脉冲效应”，前期因为政策限制、信贷支持不足和预期过度悲观或持观望心理而积蓄较久的购买力会在近期内入市，量价都会出现一定的抬升。

易居房地产研究院研究总监严跃进说，短期市场关注度会有所提升，政策效应会在期间积蓄，大概率在6月释放，7至8月份“淡季不淡”的行情值得期待。

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